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前两月50城卖地超5000亿 一二线再现“虹吸效应”

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发表于 2020-3-10 10:57
在春节后疫情蔓延、楼市销售惨淡的映衬下,土地市场弄潮儿的身影显得异常醒目。

中原地产统计显示,1-2月份50大城市合计卖地5180亿,同比上涨4.1%。其中,香港置地联合体以310.5亿元拍下上海新“地王”。

在成交总价TOP10城市中,一线城市上海、北京增速分别为112%、14%,增速明显加快;二线城市温州、南京增幅较大。一二线城市虹吸效应明显。

不过,业内人士指出,年后拿的地很多都是之前就考察或沟通过的,房企只是在执行既定计划。而在疫情发生后,多数公司必然要调整今年的拿地预算。

值得关注的是,大型房企尤其是国资房企携资金及运营优势,进一步成为土地市场的主力,增大销售规模,然后再去拿地,形成正循环。

而众多的小型民营房企,只能被时代的洪流抛下,它们似乎很难挣脱这样的命运。

国企掀拿地热潮

在销售正常的年份,土地市场往往充斥着各个阵营的开发商,而在今年2月,能够参与拿地游戏尤其是一线城市拿地的,只是少数人。

根据中原数据,1-2月TOP10房企拿地总额为1413亿元,同比增长3.4%,占TOP50房企拿地总额49.39%。

从拿地金额来看,香港置地联合体以318亿元位列第一,绿城中国以268亿位列第二。

在这场拿地热潮中,主角几乎都是国资房企和大房企,特征鲜明。即使香港置地和绿城背后,也有国资的影子。

拿地总额TOP20里面,有5家为地方性国企、6家央企,其中华润置地以140亿元位列第三。保利发展、中海地产、中交地产、中国铁建、北京建工等央企均拿地40亿元以上。

“疫情下,依然有企业不差钱。”中原地产首席分析师张大伟表示,最近全国土地市场以国企为主,私企拿地的非常少,大部分都是国企联合体获得土地。

克而瑞也认为,资金充裕、融资成本较低的央企、国企,是当前土地市场中积极拿地的首类房企。以华润置地、中交集团、首开等为代表,拿地金额远高于其1-2月的操盘金额。

事实上,从2018年起,国资房企就一直在积极布局,抢占优质地块,势头强劲。

2018年全国房企拿地金额TOP100中,保利发展、华润置地、中海地产分别以1001亿元、803亿元、760亿元位列第三、第四、第五;到了2019年,保利发展、中海地产、华润置地分别以1166亿元、1034亿元、813亿元位列第三、第四、第六。

张大伟分析,1-2月份,央行超常规投放流动性,以稳定市场情绪。保利发展等凭借国企背景,更容易获得流动性支持,融资成本也会低于行业平均水平,为拿地提供了充足的资金。

此外,国企运营普遍稳健,以较低的杠杆率著称,具备加杠杆空间。这次疫情虽然冰冻了楼市,但如果把握好,正是国企在土地市场的超车机遇,为后续抢占市场份额打下基础。

他也提醒,如果湖北可以较快控制疫情,叠加预期中的降息等政策红利,甚至可能再现一波明显的小阳春,国企将在下半年表现亮眼;相对地,如果后续持续受疫情影响,拿地房企的资金链将会吃紧。

一二线的虹吸效应

观察今年土地出让的特征可知,实际上土地市场整体仍然是低迷的,只是资金在更坚定往一二线集中,市场小范围地爆发。

“这次疫情也让大家发现,一二线尤其是一线城市,各类资源和城市治理都相对更好,楼市也更有机会。”一家今年拿地较多的房企人士说。

据克而瑞数据,2020年2月,全国土地出让金共计2400亿元,虽然总体环比下降35%,二三线城市的土地成交量环比大跌50%,但一线城市土地成交额却逆势上涨。

2月,全国一二线城市共有641宗土地成交,宅地总成交额1581.6亿元。成交单宗地块超过10亿的合计46宗,主要分布在北京、上海、福州、温州等城市,溢价率超过10%的有27宗,占比59%;住宅用地成交总价TOP10中,上海占一宗,北京占了7宗。

中指研究院报告也显示,2020年1-2月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交2567亿元,比去年增长0.08%;其中,北京以673亿元的成交总价位于榜单首位,上海和杭州分别以619亿元和370亿元的成交总额占据榜单第二、三位。

成交总价TOP10城市中,一线城市上海、北京增速分别为112%、14%,增速明显加快,二线城市温州、南京增幅较大;成交规划建筑面积中占据榜首的成都较去年同期增长39%。

北京土地市场又重新开始释放活力,开年两个月通过招拍挂成交住宅用地16宗,其中不限价地块高达12宗,土地出让金额高达671.88亿元,平均溢价率达19.48%,均创下历史新高。

中原地产市场分析师卢文曦认为,一二线城市有着更高的安全边际以及更稳定的需求,疫情过后,城市管理精细化程度、管理水平以及资源均会左右潜在购房者的买房意愿,强化其在一二线城市买房的决心。

天风证券认为,土地市场热度在回升。疫情短暂影响销售,一二线城市(非返乡置业)的需求只是被后置,但长期置业需求仍在,三四月或因推盘上升而出现小阳春;多地土地款宽松政策,且开发贷和非标融资如若放松,房企现金状况将明显改善,这些都有助于土地市场的回暖。

目前疫情依然胶着,大多数房企还是持谨慎态度。据克而瑞数据,百强房企今年前两个月拿地金额同比下滑超15%,其中销售TOP10企业1-2月新增拿地近800亿元,较2019年同期降幅50%。

也有不少房企表示乐观。“过了观望期,土地还是要大举投资的,原来计划今年新增土地储备货值的目标没有变。”阳光城高级副总裁吴建斌表示。

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